太政〔2022〕21號

  

太康縣人民政府

關于印發《太康縣住宅小區物業管理實施意見》的

通  知

 

各鄉鎮人民政府，縣政府有關部門：

為加強對全縣住宅小區物業企業的管理，經縣政府同意，現將《太康縣住宅小區物業管理實施意見》，印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

 

 

2022年12月28日

 

 

 

 

 

太康縣住宅小區物業管理實施意見

 

為進一步規范縣域內住宅小區物業管理，提升物業管理水平，理順管理體制，改善群眾居住環境，促進我縣物業服務行業健康發展，根據《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發〔2017〕13號）、《河南省物業管理條例》、《周口市人民政府關于規范社區物業管理的實施意見》（周政〔2019〕7號）等法律法規和文件精神，結合我縣實際，特制定本意見。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的二十大和中央、省、市城市工作會議精神，進一步強化社區（行政村）管理職能、完善服務功能，著力解決縣域內住宅小區物業管理中存在的矛盾和問題，規范物業服務行為，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，構建共建共治共享的社會治理格局，逐步建立專業化、社會化、市場化物業服務與業主自治管理相結合的物業管理新機制，推進物業服務行業持續健康發展，提高群眾生活質量，促進社會和諧穩定。

二、目標任務

著力培育一批物業管理品牌企業，建設一批和諧有序、綠色文明、創新包容的物業社區?？h域老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到90%以上，新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%。

三、基本原則

（一）堅持“條塊結合、屬地管理”的原則。按照“行業管

理部門監督指導、鄉鎮政府負責、社區居委會（村委會）落實”的物業管理新體制，推進物業管理權力下放、重心下移，切實解決社區物業管理中存在的問題。

（二）堅持“業主自治、依法監管”的原則。指導、鼓勵小區業主成立業主委員會，制定管理公約，自主選聘物業服務企業，主動參與小區公共事務管理。鄉鎮政府、社區居委會（村委會）加強對小區業主委員會工作的管理，依法履行監管職責，確保業主自治活動健康有序發展。

（三）堅持“市場主導、分類管理”的原則。遵守市場發展規律，放寬物業行業準入環境，激活物業服務企業服務意識。前期物業項目管理通過公開招標準入，后期物業項目管理通過業主大會選聘或公開招標準入，老舊小區物業項目管理通過改造由政府主導引入。根據物業項目管理類別的不同，促進物業管理市場化運作，實現不同物業項目的差異化管理。

四、主要工作

（一）加強物業管理的屬地職能。各鄉鎮政府要將物業管理工作納入綜合治理內容，每半年安排部署不少于一次，每年專項檢查不少于兩次。年底，各鄉鎮要對轄區內社區物業管理工作開展情況進行綜合考核驗收，并將考核結果予以通報。落實物業管理重心下移的新要求，各鄉鎮政府要明確職責，指定責任領導，根據轄區小區數量、規模和物業任務的實際，配備不少于3名以上物業管理專職人員，督促和指導物業服務企業、業主委員會履行職責，所需經費由各鄉鎮政府負責保障；建立物業管理聯席會議制度，定期或不定期召集住建、公安、城市管理等部門，社區居委會（村委會）、業主委員會、物業服務企業和供水、供電、天然氣、通訊、供暖等專營單位參與協調解決本轄區內物業管理中的主要問題；完善物業管理糾紛調處機制，建立糾紛投訴臺賬，受理日常投訴。綜合運用行政、稅收、補貼、信用的手段，對業主、業主委員會、物業服務企業管理活動中的糾紛進行調處；對無物業管理和無主管單位的老舊小區，加強居民安全管理，主動實施托管。業主實行自行管理的小區，鄉鎮政府、社區居委會（村委會）加強事中、事后的監督管理，提升老舊小區物業管理水平。社區物業管理中發現違法違規行為的，由鄉鎮政府甄別確認后，報相關行政執法單位予以處罰。

搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間，鄉鎮政府、社區居委會（村委會）負責落實上級人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作。

物業服務企業應當服從政府統一指揮，配合鄉鎮政府、社區居委會（村委會）開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施，不得擅離崗位。鄉鎮政府對物業服務企業在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

業主委員會或者物業管理委員會應當依法落實政府的各項應急措施，積極開展自救。

（二）鼓勵、指導成立業主大會和業主委員會。鄉鎮政府應鼓勵小區業主自治，指導業主成立業主大會和業主委員會，并對業主委員會候選人任職條件、提名進行審查，全面參與小區公共事務管理。一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上、業主入住戶數比例達到30%以上或前期物業解除（到期）前90天的，符合業主大會成立條件的，鄉鎮政府在收到建設單位或10名以上業主聯名申請提出成立首次業主大會籌備組的，鄉鎮政府應在30日內組織成立首次業主大會籌備組?；I備組長由鄉鎮政府的代表擔任，并在60日內組織召開首次業主大會會議，通過有效業主投票選舉選舉產生業主委員會主任、副主任和委員。業主委員會應當以黨建為引領，充分發揮基層黨組織的戰斗堡壘作用，優先選配共產黨員擔任業主委員會成員。業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，履行與業主大會相同的職責。

新建住宅小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區首次業主大會會議的籌備經費由鄉鎮政府承擔、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費由縣政府承擔。

（三）開展前期物業招標投標工作。建立前期物業管理招標投標工作機制，落實《周口市人民政府前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（周政辦〔2018〕65號）規定，促進公平競爭、樹立服務意識、提升服務質量，營造良好的準入競爭環境。在建物業服務項目必須進行前期物業招標，預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；現售商品房項目在開始銷售前30日完成；非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。建設單位在申請辦理商品房預售許可證、現房銷售備案和非出售新建項目竣工備案手續時，應提交物業管理項目中標備案通知書或其他證明文件，確保前期物業管理招標投標工作落到實處。

（四）全面規范社區物業管理。物業管理是社會管理的“細胞”，是社區服務的一支重要力量，社區和諧是社會和諧的基礎。物業管理事關群眾切身利益，事關城鄉基層和諧穩定，各鄉鎮政府應全面規范社區物業管理。

1.做好物業服務企業選聘。前期物業管理階段，建設單位必須通過招投標方式選聘物業服務企業，實施前期物業管理。業主委員會成立后，應當在前期物業服務合同期限屆滿前90日組織召開業主大會，對前期物業服務企業續聘或另聘做出決定。業主大會決定續聘前期物業服務企業的，應在業主大會做出決定后30日內完成合同續簽工作。業主大會決定另聘物業服務企業的，業主委員會應以書面形式提前60日告知前期物業服務企業，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在約定的時間內撤出物業管理區域。業主委員會與物業服務企業無論續聘、終止或另聘均應提前60日報告社區居委會（村委會）。鄉鎮政府、建設單位、前期物業服務企業、業主委員會要按照有關規定做好物業的續聘或另聘工作，確保小區物業管理連續穩定、無縫連接、不留空白。

2.落實物業管理各項備案工作。住房和城鄉建設部門要進一步加強履職盡責能力，提高物業管理水平，規范物業行政備案工作。一是落實物業管理區域備案。建設單位在前期物業管理招標工作之前，登錄河南省住房城鄉建設廳房地產管理、物業管理監管平臺（以下簡稱“監管平臺”），向住房和城鄉建設部門進行物業管理區域備案。二是落實前期物業管理招標中標備案。建設單位在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，登錄監管平臺，向住房和城鄉建設部門進行前期物業管理招標備案；自確定中標人之日起15日內登錄監管平臺，向住房和城鄉建設部門進行前期物業管理中標備案。三是落實物業承接查驗備案。物業服務企業應當自物業交接后30日內登錄監管平臺，向住房和城鄉建設部門進行物業承接查驗備案。四是落實物業服務合同備案。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內登錄監管平臺，向住房和城鄉建設部門進行物業服務合同備案。五是業主委員會備案。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的鄉鎮政府備案，鄉鎮政府將備案情況抄送住房和城鄉建設部門。建設單位、物業服務企業、業主委員會未按規定辦理有關備案手續的，縣住房和城鄉建設部門、鄉鎮政府應責令其限期改正。

3.推進物業服務項目信息公示。為回應社會關切，維護業主的知情權、參與權、決策權、收益權，依法保障業主的權益，物業服務項目應進行信息公示。建設單位在項目設計時，應在適宜位置設計符合配建要求的物業管理用房，并明確其實用功能?？h自然資源部門在核發建設工程規劃許可證時，應將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或附圖上載明并公示。建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物業管理用房坐落位置和建筑面積，并將前期物業服務企業名稱、服務內容、服務收費標準和服務合同期限等內容納入商品房銷售信息，并公示。物業服務企業應在物業管理區域的顯著位置公示企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、投訴電話；公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準以及物業費繳納、公共費用分攤、公共部位和公共設施設備經營收益支出等情況；公示電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維修保養等情況。同時，相關責任單位要公示本部門的受理投訴電話。

4.加強停車位分配和管理。縣自然資源部門應當明確車位的配套比例，并在建設工程規劃許可證的附圖或相關規劃審批手續中予以說明。建設單位應當將物業管理區域的車位、車庫的配置比例在小區的顯著位置進行公示；應將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，應當向物業買受人明示并在商品房預售合同中約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出租給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主購買和承租后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

利用物業管理區域內的公共道路、場地劃定車位停放車輛的，物業服務企業應當就車位分配方式、管理費、收益分配方式等充分征求業主意見，業主大會成立前，經專有部分占建筑物總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

5.執行物業服務合同約定。物業服務合同是物業雙方履行義務、行使權力的基礎，也是保障物業雙方合法權益的法律依據。物業服務合同應對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定，物業雙方應嚴格執行物業服務合同約定，約定之外的權力與義務和禁止的行為依照《河南省物業管理條例》執行，特別是物業服務收費應當遵循質價相符的原則，根據市場情形，合理約定收費標準，合同未予標明的費用，物業服務企業不得收取。物業服務收費確需調整的，應當與業主委員會協商，并經業主大會同意后調整；未成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，方能調整，堅決杜絕物業服務亂收費、不經法定程序亂調整的行為。

6.開展示范小區評選活動。根據“以點帶線，以線帶面”原則，有序開展“示范小區”評選活動，每年要推出兩個以上示范小區。住房和城鄉建設部門要制定物業服務企業扶持發展的意見，明確獎懲措施，選擇一批基礎配套設施完備、規模較大、服務管理水平相對較高的小區，作為示范小區進行重點扶持。被評為示范小區的，除進行表彰外，各鄉鎮政府還應對小區的管理主體給予必要的物質獎勵。

7.依法收繳物業服務費。物業服務企業是小區的從業主體，為小區業主提供物業服務，業主應積極按時足額繳納物業管理費。業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。對無正當理由拖欠或拒繳物業服務費的業主，業主委員會、物業服務企業可進行公示催繳。逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

8.加強企業的監督管理。充分利用法律賦予的職能，縣住房城鄉建設部門要監督開發建設單位按施工許可的內容配建小區配套設施，督促其將小區專業經營設施設備移交給專業經營單位，確保小區建設、移交、后期管理全程處于良性狀態。督促物業服務企業承擔物業服務義務，落實物業服務合同備案、履行物業服務合同約定、定期公示物業服務信息及做好政府安排部署的其他工作。物業管理區域內發現違反法律、法規、業主公約或管理規約的行為，物業服務企業應及時制止并向有關行政主管部門報告，配合有關部門依法處置到位。對在監管中發現存在問題的物業服務企業，縣住房和城鄉建設部門應將其作為重點監控對象，加大日常監管力度，提高現場檢查、抽查比例和頻次，達到有效約束違法主體，促進違法行為的糾正和依法經營環境的改善。

（五）創新社區物業管理模式。加強社區居委會（村委會）黨組織建設，積極探索在黨員較多的小區成立黨員代表小組，并參與小區管理。轄區民警是黨員的，可以兼任社區居委會（村委會）副主任；不是黨員的，可兼任社區居委會（村委會）工作人員?？h自然資源部門、住房和城鄉建設部門和鄉鎮政府、供水、供電、天然氣、供暖、通訊等專營單位及鄉鎮政府要各司其職、各負其責，把好規劃設計、施工監管、綜合驗收等關口，認真落實本實施意見的規定。

新建住宅小區全面實行物業管理，前期物業管理由建設單位通過招標選聘物業服務企業。成立業主大會或業主委員會的，根據物業服務區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務需求的不同，可招標、選聘物業服務企業，也可業主自治。

老舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或產權人自治的管理模式。經改造具備召開業主大會條件的小區，召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主委員會選聘物業服務企業。改造后不具備成立業主大會條件的小區，由社區居委會（村委會）負責，組織落實保潔、綠化、保安、消防等基礎性服務，指導業主按照有關規定建立電動車充電樁設施。

物業管理有關職能部門及各專營單位，要按照法律法規的要求，認真履職盡責，公布舉報投訴電話，安排專人負責，主動參與社區(行政村）的物業管理。各專營單位從審查詳細性規劃、建設施工監督、綜合性竣工驗收等方面，充分發揮技術優勢，全程參與方案審查、施工監督和綜合驗收，確保專營設施設備配套工程質量安全。專營單位無故不參加綜合驗收，又未說明情況的視為同意驗收。同時，各專營單位立足社會服務功能，對建設單位建設的符合規范和有關政策的專營設施設備產權應無條件接管，加強后期的維護、保養工作，確保設施、設備的正常運行，務必

做到對終端業主單獨計量收費。

（六）加強住宅物業配套項目建設的監管。各相關職能部門要加強對物業服務區域內物業管理用房、道路及綠化、供水、排水、供電、供氣、通信、電梯等配套建設的全程監管，確保物業共用設施設備、特種設備、專營設施設備，按照設計和規劃要求建成、登記、使用和移交，為住宅小區投入使用后的物業規范管理夯實基礎。

（七）開展物業服務項目行政執法檢查。縣物業管理行政執法部門要及時調整執法力量，擴大行政執法范圍，消除執法“盲點”，組建物業服務項目執法分隊，將物業服務項目執法與市容環境、市政基礎設施、園林綠化等執法同安排、同實施、同考核；重點加強物業管理用房配備、物業企業信息公示、物業服務區域備案、承接查驗備案、物業服務合同備案等情況的執法；對新修《河南省物業管理條例》新增行政處罰項目做好行政指導工作，加強事前提示、事中指導、事后監管，充分保障執法相對人的合法權益；對執法中發現的違法行為，嚴格依法處理到位，切實維護法律權威。

五、保障措施

（一）加強領導，健全機構。成立太康縣社區居委會（村委會）物業管理工作領導小組，領導小組下設辦公室（辦公室設在住房和城鄉建設局）。辦公室負責落實領導小組安排的日常工作，組織召開有關工作會議，指導各鄉鎮社區居委會（村委會）開展物業管理法律法規的宣傳，對各鄉鎮社區居委會（村委會）物業管理工作開展情況進行督促、檢查。領導小組定期召開聯席會議，安排部署工作，研究解決社區居委會（村委會）物業管理中發現的矛盾和問題。各有關成員單位指定一名工作聯絡員，負責與領導小組的日常聯系及工作落實。同時，各鄉鎮政府履行社區居委會（村委會）物業管理職責，縣、鄉鎮兩級財政部門將本級物業管理機構辦公經費納入財政預算范圍，確保機構有效運轉，工作正常開展。

（二）明確分工，履職盡責。

各鄉鎮政府作為轄區物業管理的責任主體，負責業主大會籌備、成立、物業管理委員會的成立、業主委員會備案和業主大會換屆選舉工作；受理物業糾紛投訴，指導社區物業服務中心開展工作，對物業服務項目的違法行為向有關部門提出處罰建議。

縣住房和城鄉建設部門負責落實有關法律法規和政策宣傳引導工作，擬定物業管理辦法和行業標準，對全縣物業管理活動進行指導、培訓和監督，負責前期物業管理招標投標工作和其他備案工作；負責對人防工程維護管理進行監督檢查；

縣自然資源部門負責住宅小區內的違法建筑進行認定和查處；

縣城市管理部門負責對破壞基礎設施及綠地等違法行為進行查處；                                                   

縣市場監督管理部門負責監督檢查無照經營活動，負責監督檢查價格公示、違規收費行為，負責電梯等特種設備運行安全和計量監管；

縣公安部門負責對住宅小區內的治安、技防、消防、保安服

務等工作進行監督檢查和查處；

縣財政部門、審計部門負責對專項維修資金使用和管理情況進行監督檢查；

縣生態環保部門負責對環境污染等違法行為進行監督檢查和查處；

縣工信部門負責對小區光纖到戶建設和改造進行指導，對光纖壟斷行為進行查處；

縣供電公司、電信公司、移動公司、聯通公司、自來水公司、燃氣公司等相關單位負責交付使用前驗收把關工作，做到一戶一表，向終端客戶收費，負責按照有關規定對小區供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施進行日常維護、管理和升級改造。

（三）加強督導，嚴格獎懲。

縣社區物業管理工作領導小組辦公室定期或不定期對各鄉鎮、社區居委會（村委會）物業管理工作進行督導，對思想不重視、工作開展滯后、轄區小區問題頻出的單位，嚴格予以通報批評，或對有關當事人實施追責。結合“示范小區”創建活動，對獲得省、市示范小區的項目，財政部門按照標準足額撥付獎勵資金，通過嚴格獎懲促進我縣物業服務行業水平有效提升。

 

附件：《太康縣住宅小區物業管理工作領導小組成員名單》

 

 

 

附  件

 

太康縣住宅小區物業管理工作領導小組

成員名單

 

組   長：張大華  縣政府副縣長

副組長：陳   震  縣政府辦公室副主任

             宋   華  縣住房和城鄉建設局局長

成   員：梁   飛  縣發展和改革委員會副主任

             謝建勝  縣財政局副局長

             賈山林  縣審計局主任科員

             李  強  縣公安局治安大隊大隊長

             李海濤  市生態環境局太康分局副局長

             曹奔馳  縣住房和城鄉建設局副主任科員

             張本成  縣住房和城鄉建設局黨組成員、人防服務中心主任

                李陸軍  縣城市管理局副局長

             皮    剛  縣市場監督管理局副局長

             王海新  縣稅務局副局長

             王巍亞  縣民政局副局長

             朱明明  縣消防救援大隊防火參謀

張   楠  縣工業和信息化局副主任科員

趙樹超  縣自然資源局副主任科員

              劉   琦  國網太康縣供電公司副總經理

              李浸之  中國移動太康分公司副總經理

              朱彩云  中國聯通太康分公司副總經理

              趙軍停  中國電信太康分公司副總經理

趙紅嶺 太康縣自來水供應公司副總經理

張洪斌 太康縣潛能天然氣有限公司副總經理

23個鄉鎮分管副職

領導小組下設辦公室，負責領導小組日常工作，辦公室地點設在縣住房和城鄉建設局，宋華同志兼任辦公室主任，曹奔馳同志兼任辦公室副主任。